當(dāng)今多數(shù)鄉(xiāng)村為什么凋敝?因?yàn)榻?jīng)濟(jì)學(xué)中的三大產(chǎn)業(yè)要素：資本、土地、人力，大多數(shù)鄉(xiāng)村都缺少。工商資本集中在城市，鄉(xiāng)村土地受制于法律和制度因素，人才和勞動(dòng)力都在城市發(fā)展。鄉(xiāng)村振興，一言以蔽之就是要解決“三個(gè)從哪里來(lái)”的問(wèn)題：一是錢(qián)即資本從哪里來(lái)?二是人暨精壯勞力和致富帶頭人從哪里來(lái)?三是地暨規(guī)模用地和用地保障從哪里來(lái)?

鄉(xiāng)村振興的關(guān)鍵：先整合“地”，再招徠“人”和“錢(qián)”。“錢(qián)和人”要依賴(lài)從城里來(lái)(包括返鄉(xiāng)回流);但“地”不是城里來(lái)的，而是依賴(lài)鄉(xiāng)村自身整理。即：“地”是目前農(nóng)村自身唯一能直接主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)要素!但要注意，農(nóng)村只是“看上去”有地，并不等于現(xiàn)實(shí)就有土地優(yōu)勢(shì)。因?yàn)檫^(guò)去幾十年小農(nóng)經(jīng)濟(jì)模式，多數(shù)耕地林地都分散到各家各戶(hù)了，并不符合現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的規(guī)模用地要求。由此可見(jiàn)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及村集體在鄉(xiāng)村振興方面最大的可作為處：不是刷墻貼標(biāo)語(yǔ)，也不是幫貧困戶(hù)送油送面，而是怎樣在三權(quán)分置政策引領(lǐng)下，整理規(guī)模用地、挖掘特色用地!

一、 整理規(guī)模用地。

其中又分為兩種思維模式：第一，“量入為出”模式，就是等到城里有工商資本下鄉(xiāng)來(lái)要開(kāi)發(fā)個(gè)景區(qū)或辦個(gè)農(nóng)場(chǎng)，這時(shí)候再協(xié)助投資商流轉(zhuǎn)用地;第二，“量出為入”模式，就是首先整理出規(guī)模用地來(lái)，再去招徠城市工商資本的人與錢(qián)或吸引返鄉(xiāng)精英人士。我們更提倡“量出為入”這種更有市場(chǎng)博弈意識(shí)的思維模式。因?yàn)橥鈦?lái)投資商在租地談判時(shí)，喜歡“一對(duì)一”、忌諱“一對(duì)多”。如果村集體經(jīng)濟(jì)合作社或鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)平臺(tái)公司事先就流轉(zhuǎn)好土地，那么投資商只需要“一對(duì)一”的談判就夠了;但如果村集體事先無(wú)儲(chǔ)備工作，等投資商來(lái)了再和分散農(nóng)戶(hù)“一對(duì)多”談判，往往給投資人帶來(lái)麻煩。當(dāng)然“量出為入”模式也有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。事先流轉(zhuǎn)好土地后，暫時(shí)招不到商怎么辦?這時(shí)候需要更多的策劃幫助，比如“返租倒包”。流轉(zhuǎn)后的土地經(jīng)由集體合作社手中可以再倒租給大戶(hù)或散戶(hù)。當(dāng)然，能否有效運(yùn)用“量出為入”模式，其實(shí)又深層次的涉及到“帶頭人的才干”的問(wèn)題了——所以說(shuō)鄉(xiāng)村振興表面上根本在于產(chǎn)業(yè)振興，但某種意義上講根本在于人才振興。

二、 挖掘特色用地。

經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的“土地”要素含義很廣，包含附著在土地上的一切固有資源。因此所謂整理特色用地，即挖掘除了“農(nóng)業(yè)用地”外的其它地表特色資源。——這種工作往往要借助外腦資源。(因?yàn)樯锨晷∞r(nóng)意識(shí)，往往令村民只意識(shí)到農(nóng)業(yè)用地價(jià)值，而忽視其它土地及土地附著物價(jià)值。)比如，南方很多山區(qū)村是所謂“八分山水一分田,一分道路和莊園“地貌。這在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)時(shí)代意味著條件很差，窮山惡水。但是到了休閑時(shí)代，則意味著”綠水青山也是金山銀山“，是旅游開(kāi)發(fā)的好資源。